九州地方整備局　用地部：用地補償に関するＱ＆Ａ

Ａ	土地などを公共事業にご提供いただく場合、適正で公正な補償がなされなければなりません。このため、公共事業施行者は閣議決定により制定された「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」に基づき、適正な補償を行っています。※詳しくはこちら（※メンテナンス中）へ。

Ｑ02　用地補償の事務の流れについて教えて下さい。

Ａ	公共事業を進めるためには、事業に必要となる用地を計画的に確保することが重要となります。皆さまの土地をお譲りいただくまでの主な流れは、以下のようになっています。事業計画の説明→用地幅杭の打設→土地、建物等の測量及び調査→測量・調査結果の確認及び補償金額の算定→用地協議(補償金額の説明)→契約の締結と登記手続→建物等の移転、土地の引き渡し→補償金の支払い

Ｑ03　土地の境界はどのようにして決めるのですか？

Ａ	隣接する土地の所有者の方に立ち会いをお願いし、境界の位置を決めていただきます。境界が決まると、測量のための境界杭を打たせていただきます。隣接する土地の所有者には道路や水路等を管理する国、県、市町村も含まれます。

Ｑ04　土地の調査、物件の調査の具体的な内容を教えて下さい。

Ａ	土地の調査（測量）お譲りいただく土地の境界及び現況地目等について、現地調査を行います。境界については、所有者の方や隣接者の方に立ち会っていただき確定します。建物等の調査（物件調査）権利者ごとに移転していただく建物や塀・門などの工作物、立竹木等の調査を行います。その他の調査建物が住居又は店舗等に利用されている場合は、居住者、動産(引越し荷物)、営業等についての調査を行います。

Ｑ05　移転先はどうすればいいのですか？

Ａ	移転先地(代替地)については、位置、面積、形状、価格などそれぞれ個別の事情により異なることから、非常に複雑な問題が介在しますので、基本的にはご本人で探していただくようお願いしています。しかしながら、話し合いの中で移転先を探したいとの要望をお聞きした時などには、できる限りの情報提供を行います。

Ｑ06　土地の価格はどのようにして決めるのですか？

Ａ	周辺土地の正常な取引価格、国の公示価格、県の基準地価格を調べ、さらに不動産鑑定士による鑑定評価額を参考にし、適正な価格を算定します。

Ｑ07　土地の相続登記が済んでいない場合はどうなりますか？

Ａ	お譲りいただく土地の所有権移転登記は私どもで行います。なお、相続登記がなされていない場合については、必要な書類（遺産分割協議書、特別受益証明書など）をお借りして、私どもが皆さまに代わって登記致します。ただし、この場合、お譲りいただく土地に限ります。

Ｑ08 土地に抵当権が設定されていますが、この場合はどうなりますか？

Ａ	土地に抵当権等の権利が設定されている場合は、権利者の方に抵当権等の権利を抹消していただく事となりますが、この場合の話し合いは土地所有者と抵当権者等で行っていただく事となります。

Ｑ09　借地権のある土地の補償はどうなりますか？

Ａ	借地権等が設定されている場合、その権利が設定された事情、権利金、地代等の貸し借りの内容がそれぞれ異なっておりますので、土地所有者と借地人との間で権利の割合について話し合っていただき、決定した割合に応じた補償をいたします。

Ｑ10　建物の補償は、どうやるのですか？

Ａ

　建物を移転していただく場合は、お譲りいただく土地の状況(残地の面積・状況等)、建物の配置、建物の種類・構造などを考慮して、次のような移転工法の中から適正な移転工法を認定して、補償金の算出を行います。
・再築工法
従前と同種同等の建物を移転先に建築する工法で、移転先地を残地と認定した場合の｢構内再築工法｣と残地が移転先地となり得ないと認定した場合の｢構外再築工法｣の二つの工法があります。ただし、再築と言っても経過年数を適正に補正致しますので、新築の補償をするということではありません。
・改造工法
建物の一部を切り取っても不都合が生じない場合、残地内で残存部分を一部改築し、又は増築することにより従前の機能が維持できるときに採用される工法です。
・曳家工法
残地に余裕があり、建物の形状を変えないで残地に曳くことが物理的、技術的に妥当であるときに採用される工法です。
・除却工法
対象となる部分がわずかで、かつ、重要な部分でなく、除却しても従前の機能にほとんど影響を与えないとき、又は建物を再現する必要がないと認められる場合は、建物の一部、又は全部を除却する費用を補償します。

Ｑ11 借家、借間人の補償はどうなりますか。

Ａ	賃借している建物が移転する事により、現在の家主と借家、借間契約を継続する事が著しく困難となる場合は、引越に要する費用と、従来と同程度の建物や部屋を借りるために必要な費用と新たに借りる家賃（同一地区の標準的な家賃）と従来の家賃に生じる差額を一定期間補償いたします。

Ｑ12　営業補償はどの様なものがありますか？

Ａ	店舗、工場等で営業を営んでいる方が移転することにより、一時休業する必要があると認められるときは、移転期間中生じる損失を補償いたします。　また、店舗が移転することにより、営業再開後一時的に得意先を喪失し、従前の売上高を得ることができなくなると予測される場合、売上高の減少分を過去の売上高をもとに算定し補償いたします。従業員が休業する場合は休業手当を、店舗が移転する場合は広告費用を補償いたします。

Ｑ13　税金についてはどの様になりますか？

Ａ	土地を提供された方の税負担を軽減するため、次の二つの特例のどちらか一方を選択することができます。（1）土地を売却したことによる対価補償金（資産の譲渡により受ける補償金）については、買取りの申し出から6か月以内に契約が成立した方につき「5,000万円を限度として」譲渡所得の特別控除を受けることができます。ただし、同一事業につき1回限りです。（2）対価補償金で、「2年以内に代替資産（同種の資産に限られる）を取得した場合」は、取得価格に相当する金額について、譲渡がなかったものとして課税が繰り延べられます。 ※課税の特例は、種々定められていますので、詳しくは、最寄りの税務署にご相談下さい。

Ｑ14　不動産取得税はどうなりますか？

Ａ	代替地を取得したり、建物を新築又は取得された方には、原則として不動産取得税が課税されますが、申告する事により不動産取得税が軽減される場合があります。詳しくは相談窓口（各県税事務所）までお問い合わせ下さい。

Ｑ15　代替地を提供した場合の税の優遇があると聞いたのですが？

Ａ	代替地を提供して下さる方（代替地提供者）に対しても租税特別措置法上の優遇措置があります。事業用地提供者、代替地提供者、国土交通省の三者による契約（三者契約）をした場合、代替地提供者に対して最高で１，５００万円（事業用地価格が上限）までの特別控除の適用があります。ただし、事前に仮契約をした場合や棚卸資産には適用されません。　課税の特例については、一定の要件のもと適用されますが、補償金のすべてが控除の対象となるとは限りません。租税特別措置法の適用条件が個々に異なりますので、詳細は所轄の税務署等にご相談下さい。

Ｑ16 租税上の優遇措置を受けるためのはどのような手続きが必要ですか？

Ａ	租税特別措置法の課税の特例の適用を受けるには、確定申告時に国土交通省が発行する書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。なお、国土交通省が発行する書類は、「買取り等の申し出証明書」及び「買取り等の証明書」並びに「収用証明書(土地売買代金に対する証明書)」となっております。

Ｑ17　補償金が入れば、年金や国民健康保険の掛金はどうなりますか？

Ａ	年金については、年金の種類により異なりますが、老齢福祉、障害福祉、遺族、恩給、農業者年金等については、所得制限による支給停止となる場合もあります。国民健康保険料は、前年の所得を基礎に算出されますので、保険料が増額となる場合もあります。ただし、各市町村により課税方法が異なりますので、詳しくは市町村の窓口にお尋ね下さい。

Ｑ18　建物移転者等への融資制度について教えて下さい。

Ａ	現在利用できる公的融資制度の主なものとしては、①独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の個人住宅建設資金と土地購入資金の融資制度　②国民生活金融公庫・中小企業金融公庫の中小企業者を対象とした設備資金（土地、建物、機械、備品等）の貸付制度があります。詳しくは、最寄りの金融機関等各公庫の代理店などでおたずね下さい。

Ｑ19 土地収用法とはどういうものですか。

Ａ

　道路の改築や河川の改修等の公共事業を実施するためには、新たな土地の取得を必要とします。取得の方法としては土地所有者や物件の所有者等と補償協議を行い、皆さまの合意のもとに契約によって取得しております。
しかし、どうしても土地所有者等の同意を得られない場合、若しくは相続人の所在がわからない、所有権争いがある、境界が不明である等で任意での解決が非常に難しい場合等があります。こうした問題を早期に解決するための制度として「土地収用法」という法律があります。
この法律は、公共の利益となる事業に必要な土地等の収用又は使用に関し、その要件、手続及び効果並びにこれに伴う損失の補償等について規定し、公共の利益と私有財産との調整を図り、もって国土との適正且つ合理的な利用に寄与することを目的としているものであります。

Ｑ20　補償金についての話がまとまらない場合はどの様になるのですか？

Ａ	公共事業に必要となる用地は、関係権利者の方々との話し合いによりご理解をいただく、いわゆる任意による契約を基本としております。しかしながら、どうしても話し合いで解決できない場合においては、土地収用法の手続きによって、収用委員会の公正な判断を得て、用地を取得することもあります。 ※収用委員会は、土地収用法に基づき各都道府県知事の所轄のもとに設置されている機関で、公平・中立の立場で、補償金額などについて独立した判断を行います。

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